Muchos colombianos ven el sueño de comprar vivienda como uno de sus propósitos, es por esto que los adquirientes de vivienda inician el proceso buscando un inmueble según las necesidades y gustos de sus familias, definiendo algunos criterios de inversión y procediendo a conseguir los recursos; ya sean propios o a través del sistema financiero. Siempre es aconsejable determinar el monto de los recursos, sumando los ingresos y la financiación; estudiando si el pago de las cuotas del crédito les hace viable tomar la decisión.

Con el fin de aprovechar estas oportunidades, el sector de la construcción busca dentro de los escasos terrenos disponibles y urbanizables, desarrollar sus proyectos bajo el régimen de propiedad horizontal; establecido en la Ley 675 de 2001 y con las licencias urbanísticas establecidas por las autoridades competentes.

LEY 675 DE 2001:
Es importante mencionar que el legislador, con la expedición de la Ley 675 buscaba en primer lugar, actualizar y ajustar las normas de propiedad horizontal a la nueva realidad y al futuro de lo que sería la construcción de nuevos inmuebles; bajo la óptica de concebir un dominio de la propiedad en una forma especial de dominio, donde concurren derechos de propiedad exclusiva sobre los bienes privados de dominio particular y los derechos de copropiedad sobre los terrenos y los bienes comunes que conforman los proyectos urbanísticos.

Lo anterior, originó un dinamismo para el sector de la construcción, constantemente mejorando, diseñando y estableciendo las zonas comunes; que permiten el uso y goce de esas amenidades instaladas en dichas áreas, por parte de los propietarios y residentes.

RESPONSABILIDAD DEL REPRESENTANTE LEGAL:
De ahí surge la importancia del Representante Legal, basado en el artículo 51 de la Ley 675 en el sentido de elaborar un presupuesto acorde a las necesidades propias de cada copropiedad. En esto consiste el quehacer gerencial de la administración, al planear y proyectar un presupuesto, incluyendo los rubros presupuestales, que permitan asignar un monto de incremento para garantizar la conservación, cuidado, mantenimiento, reparación y seguridad.

Así las cosas, cuando el constructor inicial ha terminado la construcción y enajenado un número de bienes privados, que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, el administrador elabora un proyecto de presupuesto acorde a las necesidades propias de cada proyecto urbanístico.

La realidad es, por fines netamente comerciales, las constructoras en la mayoría de los casos en la famosa cuota provisional que les cobran a los nuevos propietarios no incluyen varios rubros presupuestales. Evidenciándose así, una diferencia notoria cuando el administrador definitivo establece un proyecto de presupuesto, para que la asamblea general de copropietarios se lo apruebe. Se podrán imaginar, la sustentación que debe preparar el administrador definitivo para convencer a los propietarios de la nueva realidad. Por consiguiente, la invitación a los constructores es: ajustar a la realidad la cuota provisional, para que el administrador definitivo y siguientes, busquen la nivelación de las expensas comunes, sin generar un desgaste innecesario y sin arriesgar el cargo de administrador.

En la medida en que los presupuestos puedan proyectarse y determinar en forma real los gastos de funcionamiento, las expensas comunes estarán acordes a la realidad; el no hacerlo adecuadamente, permitirá establecer en el corto plazo expensas comunes extraordinarias. Vivir en propiedad horizontal cuesta, y en la mayoría de ocasiones olvidamos los servicios disponibles o cuáles son los gastos más representativos en el presupuesto, para analizarlos y tomar decisiones.

Si hacemos este ejercicio académico y tomamos el presupuesto que se va a utilizar en la vigencia del año 2024, vamos a observar que más del 60% o 70% del total del presupuesto, se destinará para sufragar los gastos de vigilancia, aseo, energía, y seguros; el otro porcentaje restante entre 30 o 40%, queda para cubrir otros gastos.

ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS:
En las asambleas generales ordinarias de copropietarios que se están llevando a cabo, podemos observar una gran mayoría de propietarios que desconocen los gastos en que debe incurrir la copropiedad, como son los precios de las tarifas establecidas por la Superintendencia de Vigilancia en los valores a cobrar por los servicios prestados, tarifas que se deben cumplir y que su incumplimiento puede acarrear sanciones por no contratarlos en forma debida. También, encontramos gastos que por cumplimiento normativo, es obligatorio incluirlos en sus presupuestos y sobre los cuales se proyectará el valor de las expensas comunes, calculadas por coeficientes de copropiedad, definidas en el reglamento interno o módulos de contribución, según sea el caso para los conjuntos residenciales mixtos.

Lo anterior, permite concluir en este ejercicio juicioso de participar por varios años en asambleas; que son muchas las cargas asumidas por la copropiedad y merecen tener un espacio suficiente en la asamblea, para su análisis y discusión. Situación, que en muchas oportunidades se ignora, estableciendo incrementos porcentuales que no compensan la realidad, generando y perjudicando la buena marcha de la copropiedad.

Por consiguiente, la recomendación general es explicar en la asamblea por parte de la administración lo siguiente: a) Los ítems como se encuentra conformado el presupuesto, b) Los porcentajes de mayor impacto en el total del presupuesto con las justificaciones y los soportes de cotizaciones. Esto, con el fin de establecer un porcentaje de incremento en las expensas comunes y evitar imponer un porcentaje de acuerdo a cuestiones personales alejado de la realidad.

EL NO PROYECTAR Y SUSTENTAR UN PRESUPUESTO SUFICIENTE:
El no hacerlo en forma correcta, el presupuesto será insuficiente y la copropiedad se verá avocada a convocar nuevamente en el corto plazo, a la asamblea general; para ajustar las expensas comunes, generando malestar e inconvenientes al bolsillo de los propietarios. El presidente de asamblea designado deberá ser elegido y este asambleísta debe contar con algunos conocimientos en el manejo de la propiedad horizontal, además de entender la responsabilidad que tiene la asamblea general para proporcionar los recursos económicos y presupuestales, para operar en forma correcta; so pena de ver afectado la parte patrimonial y el detrimento generado en las zonas comunes y por ende en los bienes privados.

La invitación es a llevar a cabo asambleas generales, en las cuales se expliquen los resultados obtenidos en el año 2023, y que estos informes de estados financieros y de ejecución presupuestal, sean la base para proyectar un presupuesto suficiente a la administración, para cumplir con la responsabilidad que le establece la Ley 675 de 2001.

Para finalizar, es conveniente que en los presupuestos de gastos se incluya un rubro para la capacitación de los propietarios, no solo en el reglamento interno de la propiedad horizontal, sino en la responsabilidad que les asiste a todos por trabajar en equipo y sacar adelante a las propiedades horizontales. En otras palabras, ser efectivos en la ejecución del gasto, garantizando sostenibilidad, buen estado de las zonas comunes con sus mantenimientos preventivos, y generando la conservación del patrimonio tanto de los bienes privados como de los bienes comunes.